¿Burbuja? ¿Subida de tipos? ¿Contención de precios? La vivienda y la construcción viven un momento controvertido. Nuestros expertos nos marcan las claves para entender qué está pasando y cómo va a ser el futuro del mercado de la vivienda en España.
Diversos factores están actuando sobre el mercado de la vivienda en España y, por tanto, sobre el sector de la construcción.
Por un lado, la pandemia ha cambiado las preferencias de los compradores que buscan viviendas más amplias y con espacios abiertos (ya sean comunes o privados) que les permitan pasear o hacer ejercicio al aire libre sin tener que alejarse de ellas, si otro virus nos vuelve a encerrar en casa durante meses.
Por otro lado, las restricciones provocadas por el COVID y la prudencia ante una situación de incertidumbre son dos factores clave que explican por qué el ahorro de las familias españolas aumentó en 75.000 millones de euros en total en el período 2020-2021.
Además, España es tradicionalmente un país de propietarios y la vivienda es considerada un valor refugio, convirtiéndose en uno de los principales activos a través de los cuáles los españoles canalizamos y materializamos nuestro ahorro.
Y, por último, debemos añadir la esperada subida de tipos de interés a la que el Banco Central Europeo ya ha puesto fecha, el próximo mes de julio y que nos llevará, según anunció Christine Lagarde, presidenta de la institución, a que el interés del dinero crezca medio punto entre julio y septiembre de este año. Un aumento que se añadirá a la subida del tipo medio de las hipotecas hasta el 1,54% registrado ya en abril.
La conjunción de todos estos factores ha provocado que la compraventa de viviendas aumentase en marzo un 25,6% en relación al mismo mes de 2021, hasta sumar 59.272 operaciones según los datos oficiales del INE, lo que supone 13 meses consecutivos de tasas positivas.
Estas casi 60.000 transmisiones suponen la mayor cifra en volumen desde enero de 2008, cuando se superaron las 61.000 compraventas, y el mejor dato en un mes de marzo desde 2007, cuando se alcanzaron 74.000 operaciones.
A priori, estas cifras nos llevarían a concluir que el futuro será de alta demanda, lo que, a su vez, supondría un aumento de los precios. Un escenario que al menos en teoría sería optimista para aquellos que arriesgan su capital y su prestigio promoviendo y construyendo viviendas hoy en nuestro país.
En teoría o a priori, la demanda y los precios auguran un escenario optimista para el sector de la construcción, pero si analizas datos ya no es tan atractivo.
Sin embargo, antes de determinar que el escenario actual es optimista teóricamente para las empresas del sector, es necesario ‘escarbar’ en estas cifras y hacerse varias preguntas fundamentales:
¿Estamos ante la fase previa del estallido de una ‘burbuja’ como la de 2008?
¿Los precios solo aumentan por el crecimiento de la demanda?
¿Estas transacciones son de obra nueva?
La respuesta a todas estas preguntas es negativa.
En el primer caso porque en la actualidad la elevada demanda surge, como ya he mencionado, de un cambio en las preferencias de los compradores, pero, y estos dos datos son fundamentales, del ahorro acumulado y de los bajos tipos de interés existentes hasta ahora. No existe un sobreendeudamiento de compradores y familias como sucedió en 2008.
La elevada demanda viene del cambio de preferencias, del ahorro y de los bajos tipos, no del sobreendeudamiento que en 2008 provocó una burbuja.
Es más, importantes entidades de estudios como el Banco de España o Funcas descartan la existencia de dicha burbuja en nuestro país. Mientras que ya es una realidad, o está muy cerca de serlo, en países de nuestro entorno como Reino Unido, Francia, Alemania, Austria, Suiza, Países Bajos, Croacia, Hungría, Liechtenstein o Eslovaquia.
En el segundo caso, la respuesta es negativa porque los precios están aumentando no sólo por una mayor demanda sino como consecuencia de la crisis energética, la falta de materiales, agravadas por la guerra en Ucrania, o la falta de mano de obra cualificada.
Factores que no recogen en su totalidad los datos de aumento de venta de viviendas del pasado mes de marzo. Así como tampoco recogen el impacto que la nueva Ley de Vivienda puede tener en el sector.
Por último, señalar que las compraventas de segunda mano, subieron a un ritmo de casi el 30% (28,3%), con un total de 47.762 operaciones, frente al aumento del 15,7% en la obra nueva, con 11.510 transacciones.
Los datos de ventas no reflejan el impacto de la falta de mano de obra cualificada, la escasez de materiales, ni los elevados costes en obra.
Por tanto, y como resumen, las perspectivas en el sector de la construcción en España no son malas y se espera que, a pesar de la guerra, el incremento de tipos, etc. la subida de precios se contenga, pero se estabilice en un 1% lo que seguirá otorgando atractivo al sector.
Pero los riesgos están ahí y, ante esta realidad incierta y que cambia a un ritmo vertiginoso, ganarán aquellas empresas que sean capaces de atraer y retener a una mano de obra cualificada, algo complicado y que se logra no solo con aumentos de sueldos, si no también aquellas que puedan diversificar sus fuentes de materias primas y que sean capaces de implementar nuevos procesos de producción o diversificar sus productos. Por ejemplo, a través del ‘build to rent’ o ‘construir para alquilar’. Solo así las empresas lograrán contener sus costes y/o presentar una oferta claramente diferenciada y, en definitiva, ser más competitivos.
Sólo aquellas empresas capaces de ofrecer algo diferente y ser más competitivos tendrán una situación atractiva en una realidad tan incierta.
