El elevado precio del alquiler, la gran demanda de obra nueva y las promociones en construcción vendidas al 100% garantizan que los precios de las viviendas nuevas no van a bajar.
Los compradores quieren una casa nueva, esa es la mayor certeza, y muchos han considerado que el mejor momento es ahora mismo. De hecho la venta de viviendas registra datos de gran actividad ante un mercado inmobiliario en ebullición. Las hipotecas se encarecen, lo que acelera la decisión de muchos compradores y motiva a quienes venden su casa para comprar una nueva.
Las subidas de tipos no están provocando el efecto deseado por los bancos centrales y el consumo no se está conteniendo por el momento ni en EE.UU. donde la inflación es del 8%, ni en Europa.
Si el precio de la vivienda ha subido y ahora vendo mi antigua casa consigo una rentabilidad mayor para afrontar la compra de una vivienda nueva. El mercado inmobiliario sufre un tremendo frenesí de operaciones, lo dicen los datos, lejos de la perspectiva de ‘frenazo’. Mientras, el stock de vivienda nueva disponible se ha reducido en ciudades como Madrid hasta un 40%.
Hay varios factores que hacen que el precio de la vivienda en nuestro país no vaya a bajar ni drásticamente ni rápidamente.
- En España el elevado precio del alquiler hace que la compra de vivienda sea una inversión muy rentable para las familias.
- La alta demanda provoca que la obra nueva no vaya reajustar precios ni ahora ni después, principalmente por el coste de los terrenos y los materiales empleados.
- Inversores, empresas y nuevas generaciones no bajan su demanda y garantizan el interés específico por la obra nueva.
- El stock de casas de nueva construcción es muy inferior a la demanda estándar.
- Las promociones inmobiliarias en construcción actualmente, están vendidas o reservadas casi al 100%.
- Escasez de nuevas promociones que aún no han comenzado sus obras.
- Hipotecarse para comprar una vivienda de segunda mano que no es eficiente energéticamente y posee menos prestaciones, no está entre las opciones para muchas familias.
- El precio actual no está sobrevalorado, no hay burbuja en los precios, hay inflación y costes de producción.
El consumo sigue su ritmo pese al encarecimiento del dinero, y los expertos económicos no encuentran otras fórmulas para contenerlo como solución al problema de la inflación. Mientras los españoles hemos vivido un verano frenético en el sector inmobiliario de ventas que han superado el 15% con la intención de anticiparse a las más que probables subidas de tipos de interés. Todo parece indicar que puede darse lo que llaman “un enfriamiento” del mercado inmobiliario, pero por el momento los datos no muestran ese frenazo.
Según el Instituto Nacional de Estadística el número de compraventas en agosto de 2022 se elevó hasta un 15% más que el mismo mes del año anterior con casi 60.000 operaciones. El dato más elevado desde agosto de 2007. Y supuso un 6,7% más que el mes de julio con lo que sería el mes número dieciocho de subida de venta de viviendas en nuestro país. Un 10% más de firma de créditos hipotecarios en el dato interanual, y el agosto con más operaciones bancarias, unas 37.000, desde agosto de 2010.
Puede parecer una tendencia a punto de cambiar, eso auguran los expertos, sin embargo, son varias las sorpresas que el sector inmobiliario y la fortaleza de la vivienda están dando en los últimos tiempos. La incertidumbre sobre la economía general está conteniendo la decisión de la compra de vivienda de muchos hogares, sin embargo está decidiendo a otros muchos.
Septiembre iba a ser el punto de inflexión para la llegada de una ‘recesión’, ‘crisis’,… sin embargo estamos en noviembre y todo siguen siendo augurios y previsiones que luego la realidad ha obligado a corregir.
Muchos han agilizado su decisión para comprar antes de la subida de tipos, pero si los bancos centrales siguen anunciando más subidas, ¿seguirán los compradores tomando la decisión de cerrar las compras ya? Entonces los datos seguirán siendo positivos para el sector de la vivienda desafiando a todos los expertos agoreros que hablan de burbujas pinchadas.
Muchos analistas financieros hablan de un excelente momento para las inversiones y las ventas, motivados por la incertidumbre y por las constantes subidas de precios, especialmente de la energía. Si nos decidimos a comprar vivienda muchas familias también se convierten en vendedores de casa de segunda mano, y si los precios de la vivienda están elevados, pueden rentabilizar y equiparar la venta y la compra de la nueva casa, es el círculo del mercado.
El ahorro de las familias se nota tras sufrir la inflación, y las hipotecas se blindan con tipos fijos lejos de depender del euríbor como hasta hace unos meses el 70% de los créditos hipotecarios hacían. El esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca (sobre todo las hipotecas variables firmadas en los últimos años) se incrementa de una media del 20% de los ingresos al 23,5%. Sin embargo, en algunas grandes ciudades esa tasa se aumenta notablemente, como en Madrid donde ronda el 38% según un estudio del conocido portal inmobiliario Idealista.
Sin embargo, esa tasa de esfuerzo para pagar la hipoteca puede compararse con su alternativa más real, el alquiler, que se ha disparado tanto en los últimos meses que hace que la subida de tipos sea más asumible para muchas familias que hoy viven en casas arrendadas.
La demanda de vivienda de obra nueva está transformándose e incluso ampliándose, así nuevos segmentos entran a devorar el pequeño stock de casas para entrar a vivir. Especialmente hay franjas de edad como ‘los millennials’ y la ‘generación Z’ que se están convirtiendo en los copadores de las nuevas viviendas de lujo. Si tradicionalmente se trataba de perfiles de compradores de entre 45 y 65 años que buscan viviendas de obra nueva, entra un nuevo segmento de compradores con una edad más joven, entre los 40 años y los 18 años que están expandiéndose como nuevos compradores de determinadas viviendas y ya suponen el 20% de las operaciones firmadas y la tendencia va en aumento. Según un informe de la consultora Bain & Company de este mes de septiembre, el 70% de los compradores de marcas de lujo pertenecerán a este segmento de edad, y tras otros artículos, las viviendas serán, según apuntan los expertos, su próximo mercado inmediato
