Mientras Grupo Index no sube los precios de sus chalets personalizados y eficientes, en nuestro país el 2026 arranca con más subidas de precios. Más del 16% se encarecieron las casas en 2025, con nuevos niveles récord en el valor del metro cuadrado. Demanda fuerte y tendencia estructural que augura que los precios no bajarán a medio plazo.
Los pisos y las casas “vuelan”, así de contundentes son las noticias que reflejan la subida de dos dígitos de las viviendas en España en 2025 y el arranque de 2026.
El precio de la vivienda se dispara en toda España pero no afecta a la venta de pisos: "Vuelan" Antena 3 TV
El acceso a la vivienda sigue complicándose en España. Las subidas de precios son generalizadas en prácticamente todo el país tanto en el mercado del alquiler como en el de la compraventa.
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Los precios de la vivienda en España crecen a un ritmo del 12,8%, más del doble de la media europea
El país registró el sexto mayor encarecimiento de toda la UE, donde la subida media es del 5,5%
La subida de la vivienda es una tendencia estructural, por lo que los expertos ven lógicos los nuevos encarecimientos registrados. El mercado de la vivienda vuelve a subir precios, y además, lo hace con fuerza, alcanzando niveles que baten registros históricos y consolidando una tendencia que no parece fruto de una simple coyuntura temporal.
Según los datos recientes, la vivienda usada aceleró su precio un 16,2% en 2025, marcando el mayor incremento interanual desde la burbuja inmobiliaria y situando el valor medio por metro cuadrado en niveles récord. Este escenario se vive en prácticamente todo el país, desde las grandes ciudades hasta la corona metropolitana.
Un desequilibrio persistente entre demanda y oferta
La clave de esta subida no es un fenómeno transitorio: se sustenta en una fuerte demanda que se mantiene constante y una oferta que no sólo es insuficiente, sino que sigue reduciéndose. Portales como Pisos.com señalan que la oferta de vivienda ha caído más de un 60 % en dos años y medio, mientras la demanda continúa presionando al alza los precios.
Este desequilibrio estructural viene de lejos: después de la crisis de 2008, España no ha logrado recuperar un ritmo de construcción que cubra el aumento natural de hogares y población, generando un déficit que persiste hasta hoy.
La obra nueva y la vivienda unifamiliar: los más dinámicos
El segmento de vivienda nueva es especialmente dinámico y caro. Según informes especializados, el precio de la obra nueva en España ha superado claramente al de segunda mano, con incrementos superiores a la media del mercado y en muchos casos alcanzando cifras muy elevadas por m².
Esta situación no solo refleja el valor de la escasez de suelo urbanizable y dificultades para promover nuevos proyectos, sino también la preferencia de compradores por activos nuevos energéticamente eficientes y bien situados.
Los chalets y viviendas unifamiliares están viviendo un auge adicional. La demanda se ha disparado desde la pandemia, impulsada por cambios en las preferencias de los compradores (más espacio, ubicación tranquila, posibilidad de teletrabajo, terrazas y jardines), y esta tendencia no ha cambiado. La oferta en este segmento sigue siendo especialmente limitada, lo que traslada aún más presión alcista a sus precios.
Evolución histórica precio vivienda en España
Los actuales precios de la vivienda en España no son una consecuencia pasajera, al contrario, consolidan la tendencia de la evolución histórica registrada en los precios desde 1987 a 2025.
Según los datos agregados por Trading Economics, el índice de precios de la vivienda en España ha crecido de forma sostenida desde finales de los 80 hasta alcanzar 2153 €/m² en el tercer trimestre de 2025, el nivel más alto registrado desde que existen series homogeneizadas.
- 1987: 266 €/m²
- Década de 2000: rápida subida hasta 2007
- 2008: caída tras la crisis
- Últimos años (2023–2025): revalorización continuada, superando 2.000 €/m².
Esto muestra que, aunque los precios actuales se sitúan por debajo de los máximos nominales de 2007 en algunos índices más antiguos, la tendencia de largo plazo es claramente alcista, y los valores actuales en muchas zonas urbanas sí están en máximos reales o nominales históricos.
El pasado 2025 cerró con un incremento interanual récord del precio de la vivienda del 16,2% según el último informe del portal inmobiliario idealista, en el que se concreta:
- Precio medio en España: 2.639 €/m²
- Variación anual: +16,2 %
- Todas las comunidades mostraron subidas interanuales.
Además, los últimos datos conocidos del INE y de CaixaBank Research reflejan que, en el primer trimestre de 2025, el Índice de Precios de la Vivienda creció hasta un 12,2% en la comparativa interanual, acelerándose frente a trimestres previos.
Aunque los precios en el conjunto del país no superan de forma uniforme los máximos de 2007 en todos los indicadores (especialmente en términos de índice), en ciudades grandes y zonas premium sí se han alcanzado o superado máximos nominales del ciclo anterior. Además, hay trimestres y agregados que muestran que la subida actual es una de las más intensas desde 2007.
Proyecciones de precios y expectativas
Según las estimaciones de BBVA Research para este ejercicio 2026, augura un crecimiento adicional del 5,3%. El principal argumento para este incremento lo sitúa en la presión de la demanda que cree que seguirá siendo el motor principal, con una oferta insuficiente para compensar la creación de nuevos hogares y la acumulación de demanda no satisfecha. E incluso, aunque BBVA destaca que el ritmo de construcción “aumentará, pero seguirá siendo insuficiente” para cerrar el déficit estructural de viviendas, lo que mantiene el precio al alza.
Los modelos de Trading Economics, que usan datos históricos y proyecciones macroeconómicas, esperan que el índice de precios de la vivienda en España continúe creciendo en el horizonte 26-28:
- Final de 2026: 2.078 €/m²
- 2027: 2.242 €/m²
- 2028: 2.292 €/m²
Esto sugiere una continuación de la tendencia alcista, aunque probablemente con ritmo moderado comparado con los picos recientes.
La valentía de los promotores que construyen hoy
No se puede hablar de este mercado sin reconocer el papel de los promotores que todavía apuestan por construir en España, pese a las dificultades:
- El incremento de costes (materiales, regulaciones, burocracia) encarece las nuevas promociones.
- La disponibilidad de suelo y permisos limita proyectos.
- El sector no ha logrado recuperar un ritmo de construcción que compense la demanda sostenible.
Quienes continúan desarrollando proyectos hoy en España lo hacen en un entorno desafiante, pero también aportan valor estructural al mercado: introducen nueva oferta, generan empleo y ayudan a regular, aunque de forma insuficiente, un mercado tensionado.
Un mercado sólido con tendencias estables
La subida de los precios de la vivienda en España no es una simple “ola pasajera”. Es una tendencia estructural de mercado:
- Fuerte demanda (local e internacional)
- Oferta históricamente insuficiente
- Escasez mayor en obra nueva y unifamiliares
- Elevada presión sobre los precios generalizados
Estos factores combinados constituyen un activo refugio, donde el precio de la vivienda responde principalmente a la relación real entre compradores y la limitada oferta existente, y mucho menos a variables financieras temporales como los tipos de interés. La situación no va a revertirse a corto ni medio plazo si no hay un cambio sustancial en la producción de vivienda.
